De vader van het Amerikaanse winkelcentrum, de in Oostenrijk geboren architect Victor Gruen, zag het winkelcentrum als een soort stadscentrum in Europese stijl voor de Amerikaanse buitenwijken. Hij zag winkelcentra als klimaatgecontroleerde hoofdstraten, met postkantoren, supermarkten en cafés, te midden van grotere complexen met scholen, parken, medische centra en woningen. U hoeft nauwelijks te rijden. Gruen vond auto's afstotelijk.
Maar slechts een deel van Gruen's visie sloeg aan: de klimaatgeregelde grijze doos, beroemd om het aanmoedigen van autocultuur in plaats van te stoppen. In 1978 hekelde de oudere Gruen tegen wat zijn idee was geworden.
"Ik wil graag van deze gelegenheid gebruik maken om vaderschap voor eens en voor altijd af te wijzen", zei hij. “Ik weiger alimentatie te betalen voor die klootzakontwikkelingen. Ze hebben onze steden vernietigd. '
Vandaag wandelend door University Place in mijn geboorteplaats Chapel Hill, North Carolina, word ik getroffen door hoe, nou ja, Gruen-achtig is. Naast de winkels, waarvan vele lokale boetieks, zijn er een grote 24-uursfitnessruimte, een CrossFit-studio, een schoonheidsschool, een lokaal AM-radiostation, een buitenpost van de afdeling voor dienstverlening van de politie en een kindermuseum. Aan de ene kant, waar het warenhuis van Belk zich bevond, bevindt zich een enorm zuidelijk gastronomisch voedsel-emporium met een restaurant, een koffiebar en kooklessen. Aan de andere kant, waar het warenhuis van Dillard vroeger was, is een luxe bioscoop, waar je kreeftbroodjes direct op je lederen stoel kunt laten bezorgen. In het atrium maken lokale studenten hun huiswerk op comfortabele banken en profiteren ze van gratis wifi. Op warme nachten stroomt de drukte in de populaire chique taqueria van het winkelcentrum over de stoep, kletsend en genietend van margaritas.
Dit was tien jaar geleden niet waar. Toen University Mall genoemd, was het half leeg en deprimerend. Mijn moeder weigerde daarheen te gaan.
"Te zielig, " zei ze.
De transformatie die plaatsvond op University Place is slechts een voorbeeld van hoe winkelcentra in heel Amerika veranderen. Terwijl koppen de 'Death of the American Mall' aanprijzen, is de realiteit complexer. Winkelcentra sterven op sommige plaatsen, ja, hun te dure te verwijderen lijken die het landschap bezaaien. Maar op andere plaatsen worden winkelcentra 'lifestylecentra', net zoals Gruen voor ogen had. En sommigen gaan verder dan dat en veranderen in totaal verschillende dingen: appartementencomplexen, kerken, scholen. Langs de weg zien stedenbouwkundigen nog meer toepassingen: boerderijen, podia, pop-up evenementenruimten.
De achteruitgang, dood en transformatie van Amerikaanse winkelcentra heeft verschillende oorzaken. "Het is zeker een functie van online e-commerce winkelen", zegt Chris Calott, een architect en hoogleraar architectuur aan de Universiteit van Californië, Berkeley. "Dat is een grote hittezoekende raket in het winkelcentrum geweest."
Er is ook gewoon veel te veel winkelruimte in Amerika. We hebben meer dan het dubbele van de vierkante voet winkelruimte per persoon dan Australië, en vijf keer meer dan het VK. Ontwikkelaars bouwden met een manische snelheid van de jaren 1990 tot het midden van de jaren 2000, net toen internet het retaillandschap begon te veranderen. Toen sloeg de Grote Recessie toe. Veel winkelcentrum-nietjes zoals RadioShack, Payless, Abercrombie & Fitch en The Limited begonnen al hun locaties te sluiten.
Calott schat dat 50 procent van de winkelcentra die actief waren tijdens de piekwinkeljaren van Amerika van de jaren 1960 tot 1980 binnen de komende 5 jaar verdwenen zullen zijn. Zoveel winkelcentra zijn al dood dat ze een genre van fotografie hebben voortgebracht dat Calott 'mall porn' noemt: griezelige, elegische foto's van rottende ruimtes, gestopt roltrappen, met stof bedekte voetbanen en met algen gevulde atriumfonteinen.
Maar de vooruitzichten van winkelcentra variëren sterk, afhankelijk van hun classificatie. Vastgoedonderzoeksbureau Green Street Advisors sorteert winkelcentra in vier klassen - A, B, C en D, met plussen en minnen - afhankelijk van hun productiviteit en de kwaliteit van hun huurders. Een winkelcentrum van klasse A kan meer dan $ 500 per vierkante voet opleveren, terwijl een winkelcentrum van klasse C misschien slechts $ 250 doet. Volgens de meeste schattingen zijn er ongeveer 300 klasse A winkelcentra in Amerika, en meer dan 700 klasse B, C en D winkelcentra.
Klasse A winkelcentra doen het prima. Volgens een rapport van Green Street Advisors uit 2017 zijn winkelcentra met een hoge productiviteit sinds de recessie in waarde verdubbeld. Ze bevinden zich meestal in welvarende gebieden en worden gebouwd of herbouwd om tegemoet te komen aan de wensen van hedendaagse shoppers.
Net buiten Chapel Hill in de stad Durham ligt The Streets at Southpoint, een klasse A + winkelcentrum dat in 2002 werd geopend. Southpoint werd opzettelijk ontworpen voor een sfeer in Main Street, geïnspireerd door het centrum van Durham. De rode bakstenen gevel is bedekt met faux-verouderde muurschilderingen die imaginaire oude bedrijven en producten adverteren: Williamson's Bakery ("Fresh Baked Goods by Master Baker!"), Kinston Toasted Corn Flakes. De foodcourt was ontworpen om te lijken op de ruwe open ruimte van de tabakspakhuizen die ooit bloeiden in het centrum van Durham. Hoewel het grootste deel van het winkelcentrum is ingesloten, is er een voetgangersvleugel buiten genaamd Main Street, met fonteinen en banken en (nep) ouderwetse putdeksels.
Southpoint en University Mall zijn voorbeelden - een nieuwe, een herbestemde - van wat Calott het 'nieuwe levensstijlcentrum' noemt.
"Het stadsontwerp van een lifestyle-centrum is dat het dat gevoel van gemeenschap in de buitenlucht biedt, dat soort stedelijke, heterogene gevoel, " zegt Calott. "Het is een recreatie van een Main Street of een levendige stedelijke binnenstad."
Dit is een winkelcentrum waar mensen niet alleen komen om te winkelen, maar ook voor entertainment, eten en gezelligheid. Dit is van cruciaal belang, omdat shoppers niet langer uren doorbrengen met browsen zoals vroeger.
"In de dagen voorafgaand aan internet ging je naar een winkelcentrum en ging je naar 20 winkels", zegt Ray Hartjen van RetailNext, een bedrijf dat gegevensanalyses levert aan retailers. “Die dagen zijn helemaal voorbij. Mensen komen naar het winkelcentrum voor twee of drie winkels - zeer chirurgische winkelmissies. "
Winkelcentra moeten dus manieren vinden om shoppers rond te hangen op het terrein. Southpoint doet dit met succes, met shoppers die stoppen om de concertserie “Music on Main Street” te bekijken, yoga in de winkel bij Lululemon bijwonen of ronddraaien buiten de Cheesecake Factory, zoemers in de hand.
Aan de andere kant van Durham ligt Northgate Mall. Het is geclassificeerd als een C + / B- eigenschap. Toen ik een kind was, was het een bruisende plek, met klassieke winkels uit de jaren 1990 zoals Express en Gap, en een populaire indoor carrousel. Nu is het meestal bijna leeg. Zijn Macy is recent gesloten en zijn andere anker, een Sears, staat op levensonderhoud.
Northgate hoopt het University Place-model te volgen en zichzelf opnieuw te verbeelden als een multifunctioneel centrum met kantoorruimte, een fitnessruimte en een tijdelijke buitenpost van de openbare bibliotheek. Maar andere, vergelijkbare klasse B-, C- en D-winkelcentra gaan nog radicaler.
In heel Amerika zijn tientallen winkelcentra getransformeerd in kerken. In Grandville, Michigan, nam de Mars Hill Bible Church een ankerwinkel over in de verlaten Grand Village Mall, met als bijnaam de enorme kapel "The Hangar". De toepasselijk genaamde kerk in de Mall bezet de 400.000 vierkante meter voormalige Lakeland Mall in Lakeland, Florida. Een aantal andere megakerken hebben verlaten winkelcentra veranderd in full-service religieuze 'campussen'. Andere winkelcentra, zoals het winkelcentrum Euclid Square in Euclid, Ohio, hebben afzonderlijke winkels met tientallen kleine kerken.
Medische centra zijn een populaire herbestemming, omdat ze veel ruimte en parkeren vereisen. Scholen zijn een ander snelgroeiend gebruik. Een deel van de dode Highland Mall in Austin is nu een nieuwe vestiging van Austin Community College. In Montgomery, Alabama, opende het oude winkelcentrum Montgomery onlangs zijn deuren als de Montgomery Preparatory Academy for Career Technology, die de grote ruimtes gebruikt als laboratorium voor het onderwijzen van bouw, timmerwerk en lassen; tegenover het winkelcentrum bezetten een stadspolitie en brandweerkazerne een voormalige kledingwinkel. Andere winkelcentra zijn kantoorruimte geworden: in 2016 kocht Google de Mayfield Mall, het oudste overdekte winkelcentrum in Noord-Californië, dat het gebruikt als satellietcampus. Rackspace, een webhostingbedrijf, veranderde het griezelig ter ziele winkelcentrum Windsor Park in San Antonio in zijn hoofdkantoor, bijgenaamd The Castle.
Ironisch genoeg ademt Amazon, de site die veel eer heeft aan het vermoorden van het winkelcentrum, leven in ten minste één dood winkelcentrum. De site van het Randall Park Mall in Cleveland, ooit de grootste in Amerika, zal een Amazon-uitvoeringscentrum worden en ongeveer 2000 banen naar het gebied brengen. Experts verwachten dat veel voormalige winkelcentra de komende jaren magazijnen, distributiefaciliteiten en logistieke centra zullen worden, omdat de behoefte aan industriële ruimte toeneemt en de behoefte aan winkelruimte afneemt.
Veel ontwikkelaars kwijlen ook over het idee om winkelcentra in woningen te veranderen. In veel steden is er immers veel te veel winkelruimte en te weinig woningen (vooral betaalbare woningen). Hoewel veel projecten zijn geconceptualiseerd, zijn er tot nu toe slechts enkele gerealiseerd. Het meest prominente voorbeeld is Providence, de Arcade Providence van Rhode Island, het oudste winkelcentrum in Amerika, dat oude winkelruimte heeft omgezet in betaalbare micro-appartementen. Calott is momenteel betrokken bij een project om het warenhuis van een dood winkelcentrum om te vormen tot kantoorruimte met woningen op het dak. Maar het radicaal transformeren van ruimtes is niet eenvoudig en schema's zijn niet altijd goed verlopen.
Sommige halflege winkelcentra proberen wilde ideeën om ruimte te vullen en drukte aan te trekken: hondenrennen, binnentuinen, trouwlocaties, zelfs kunstmatige golfmachines om binnenshuis te surfen. Anderen hebben geprobeerd kunstincubators te worden, die lage huur aan kunstenaars, galerijen en podia aanbieden.
Sommige winkelcentra worden natuurlijk gewoon afgebroken. Maar dit is een 'dure propositie', zegt Calott, en zal alleen gebeuren als een stad besluit dat het land zoveel waarde heeft dat het de sloop kan veroorloven. In veel landelijke gebieden en Rust Belt-steden zullen verlaten winkelcentra op hun plaats blijven rotten.
De enige plek waar traditionele winkelcentra nog steeds in volle bloei zijn? Azië. Hier in Hong Kong, waar ik het grootste deel van het jaar woon, vindt een enorme hoeveelheid dagelijks leven plaats in de grenzen van enorme, hoge winkelcentra. Winkelcentra hebben ijsbanen, binnenspeeltuinen, concertzalen, kinderdagverblijven. Sommige van de beste restaurants van de stad zijn in winkelcentra; het heeft hier geen zin dat dineren in een winkelcentrum op zijn minst déclassé is. De winkelcentra zijn ook geïntegreerd in de structuur van de stad, zodat ze rechtstreeks aansluiten op woontorens, kantoren en openbaar vervoer. Een deel hiervan is te wijten aan het klimaat. Hier, en op plaatsen als Singapore en Dubai, kan de hitte zo onderdrukkend zijn dat het gewoon gemakkelijker is om binnen te blijven.
Elke maandagavond kom ik rechtstreeks uit de metro naar het winkelcentrumcomplex op Tai Koo Shing. Ik pak een thee bij de Starbucks en ga naar boven naar een van de bijgevoegde woontorens, waar ik een middelbare schoolleraar in het Engels begeleid. Daarna ga ik terug naar beneden, doe mijn boodschappen in de supermarkt in de kelder van het winkelcentrum en stap dan weer in de trein. Allemaal zonder het winkelcentrum te verlaten. Het is de typische ervaring voor gemengd gebruik, geen auto nodig.
Zou Victor Gruen hebben goedgekeurd?
